경락잔금대출 규제 실거주 대출 한도 시장 영향 채권 회수 경매 가격 하락

최근 정부의 강력한 대출 규제가 일반 부동산 시장을 넘어 경매 공매 시장에도 큰 파장을 일으키고 있습니다. 경락잔금대출 규제로 실거주 의무는 물론이고 대출 한도도 6억 원 이하입니다. 채권 회수의 어려움으로 주택 경매 가격이 하락할 수 있습니다.

 

경락잔금대출 규제

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기존에는 토지거래허가구역 내 경매 주택이라도 실거주 의무가 없었습니다. 하지만 이제는 경락잔금대출을 받으면 원칙적으로 6개월 이내 전입 의무가 발생합니다. 또 수도권 6억 원 한도와 1 주택자의 6개월 내 처분 조건, 2 주택 이상 대출 금지 등의 규제도 함께 적용됩니다. 

 

이러한 변화는 경매 시장의 열기를 식히고 있으며, 이미 서울 용산구 이촌동 강촌아파트 사례처럼 응찰자가 나타나지 않는 경우도 발생하고 있습니다. 이는 투자자들에게는 대출 없이 낙찰받기 어렵다는 뜻입니다.

 

 

대출 불가 속상한 그녀

 

 

경매 목적과 시장 변화 전망

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경매 시장에서는 이번 대출 규제가 경매의 본질적인 목적과 상충된다는 지적이 나오고 있습니다. 경매는 채권자의 권익 보호를 위해 법원이 강제 집행으로 채권을 회수하는 절차입니다.

 

따라서 토지거래허가구역 내 주택 매수나 정비사업의 조합원 지위 양도 금지 조항 등 일반적인 부동산 규제에서도 경매는 예외로 인정되어 왔습니다.

 

하지만 경락잔금대출에 실거주 의무를 부과할 경우, 응찰자가 줄어들어 유찰이 거듭되고 결국 최저 입찰가 및 낙찰가가 하락하여 채권 회수액이 감소할 수 있습니다. 

 

이는 금융기관을 포함한 채권자들의 손해로 이어질 수 있다는 우려를 낳고 있습니다. 경매 업계에서는 실수요자 위주의 대출 규제도 중요하지만, 경매의 기본 취지를 고려하여 실거주 의무에 대한 재검토가 필요하다는 목소리가 커지고 있습니다.

 

이번 규제로 인해 경매 열기가 한풀 꺾일 것으로 예상됩니다. 특히 전입 의무가 부과된다면, 실수요가 상대적으로 많은 서울 인기 지역 아파트보다는 수도권 빌라 등 비아파트 경매에 더 큰 타격이 있을 것으로 보입니다. 

 

빌라 경매는 주로 저렴하게 낙찰받아 임대를 놓거나 시세차익을 얻으려는 투자 수요가 많았기 때문입니다. 전문가들은 6억 원 대출 한도로 고가 주택 경매도 타격이 예상되며, 경매 특성상 전입 의무는 더욱 치명적인 제약이 될 것이라고 분석합니다. 

 

이로 인해 수도권 아파트나 빌라 등 비아파트 경매의 낙찰가율이 더 하락할 수 있다고 진단하고 있습니다. 투자 수요의 위축은 경매 시장의 전반적인 활력을 떨어뜨릴 수 있습니다.

 

 

서울 강남 아파트 단지 대출

 

 

경매 공매 대출 제한  풀어야 하나

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대출 제한을 풀어야 한다는 입장

• 채권 회수의 효율성 증대 : 대출 제한이 완화되면 더 많은 응찰자가 유입되어 낙찰률이 높아지고, 결과적으로 채권자들의 채권 회수율을 높일 수 있습니다. 이는 경매 본연의 목적인 채권 회수를 원활하게 합니다.
• 경매 시장의 활성화 : 투자 수요를 다시 유입시켜 경매 시장의 침체를 막고, 부동산 시장의 순환을 도울 수 있습니다. 
• 형평성 문제 해소 : 토지거래허가구역 등 다른 부동산 규제에서 경매가 예외로 인정되었던 점을 감안할 때, 대출 규제만 예외 없이 적용하는 것은 형평성에 어긋날 수 있습니다. 

반면 대출 제한을 유지하거나 신중해야 한다는 입장

• 가계 부채 관리 : 전체적인 가계 부채를 관리하고 부동산 시장의 과열을 막기 위한 정부의 정책 기조와 일관성을 유지할 필요가 있습니다.
• 투기 수요 억제 : 대출 제한 완화는 다시 투기 수요를 부추겨 부동산 시장 불안정을 야기할 수 있습니다.
• 실수요자 중심 정책 : 대출 규제는 실수요자 중심의 주택 시장을 만들고자 하는 정부의 의지를 반영하는 것으로 볼 수 있습니다. 

결론적으로 경공매 대출 제한 문제는 채권 회수의 효율성과 가계 부채 관리 및 부동산 시장 안정화라는 상반된 가치 사이에서 균형점을 찾아야 하는 복잡한 문제입니다. 

 

경매의 특수성을 고려하되, 전체적인 금융 시장과 부동산 시장에 미치는 영향을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 

 

 

아파트 가격 하락 그래프 웃고 있는 서민들

 

 

경락잔금대출 규제는 사실상 투기 수요를 막고, 실질적인 실수요자의 내 집 마련에 도움이 될 것으로 보입니다. 채권 회수율을 높이는 것은 결국 대출로 막대한 돈을 챙긴 은행을 위해, 부도덕한 주택담보대출을 눈감아 주는 것과 같습니다. 은행을 위해서 대출 규제를 푸는 것은 옳지 않다고 봅니다. 

 

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