서울 아파트 값이 하락하면서 역전세난이 확대되고 있습니다. 일부 재계약 전세는 갱신청구권도 사용하지 않는다고 합니다. 오히려 집주인인 보증금 일부를 돌려줘야 하는 상황이 되었습니다. 세입자의 깡통전세 우려가 걱정되고 있습니다.
갱신청구권이란
임대차보호법에 의하여, 세입자가 1차례 더 2년 연장을 할 수 있는 보호법입니다. 기존에 전세금에서 재계약 시 5% 인상만 가능합니다. 최장 4년을 거주할 수 있는 임대차법입니다.
현재 서울 아파트 역전세난
2022년 11월 전월세 계약이 40,579건입니다. 이 중에서 갱신계약은 12,487건으로 27%입니다. 여기서 갱신청구권을 사용한 세입자는 5171건으로 41%에 불과합니다. 작년에는 아파트 값 하락으로 갱신계약청구건이 계속 하락했습니다.
당초 2022년 8월에는 지금의 여당인 국민의힘이 전세대란이 올 것이라며, 임대차보호법을 개정해야 한다고 압박을 했으나, 실제는 전세대란이 아니고 역전세난이 나타나고 있습니다.
이유는 무엇인가
일단 금리 인상이 가장 큰 이유로 보고 있습니다. 세계 경제 불황과 인플레이션 그리고 금리인상으로 이어지면서, 집값이 2년 전으로 돌아가고 있습니다. 거기다 올해 신규 물량 아파트가 2만 가구가 넘습니다. 일부 전문가는 2년 전 가격보다 더 하락할 것으로 예상하고 있습니다.
아파트 값은 더 떨어진다
미국의 금리는 올해에도 떨어지지 않을 것으로 보입니다. 현재 기준금리가 4.5%입니다. 우리나라 금리는 3.25%입니다. 미국가 이렇게 격차가 나면, 우리나라에 투자한 달러가 다시 미국으로 빠져나갈 수 있습니다. 그럼 외화 보유액 부족으로 경기 침체는 물론이고 위기까지 나올 수 있습니다. 그럼 거품이 가장 심한 주택부터 가격이 떨어질 것으로 보입니다. 결국 IMF처럼 최고가의 절반 가격으로 떨어집니다.
그럼 서울 아파트 역전세난 우려가 현실이 됩니다. 보증금을 제대 지급하지 못하여 깡통전세로 나타날 수 있습니다. 그러면 은행이 대출을 환수하지 못하는 재정난을 겪게 되어 또다시 금융위기가 올 수도 있습니다. 방법은 엇갈린 정책인데, 금리를 더 이상 오르지 않게 해야 하고, 달러는 빠져나가지 않아야 합니다. 이 두 가지를 윤석열 정부가 다 잡을 수 있을지 의문입니다. 정치인은 초당적으로 협력하여 이 위기를 극복해야 합니다. 방법은 없습니다. 다시 세계 경제가 호황이 되기를 바랄 수밖에 없습니다.
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