내집마련 민간임대는 임대와 분양을 혼합한 모델입니다. 최장 10년간 임대거주 하고, 10년 후 분양 여부를 선택하는 방식입니다. 경기 고양 장항에서 시범사업하여 5년간 2만 가구를 공급할 예정입니다. 다만 분양시점의 고분양가가 여전히 문제가 되고 있습니다.
내집마련 민간임대란 무엇인가
문재인 정부가 사실상 폐지했던 '10년 분양전환 공공임대주택'이 내집마련 민간임대로 부활한 것입니다. 임대와 분양을 혼합한 형식입니다. 그러니깐 10년간 임대하여 살다가, 10년 후에 분양 여부를 선택하는 것입니다. 문제는 분양시점의 분양가가 너무 높아 임대인에게 막대한 부담을 주는 것입니다. 결국 분양을 포기하고, 집을 떠나는 현상이 나타나게 됩니다. 그래서 문재인 정부가 폐지 한 사업입니다.
첫 사업 대상자는 경기 고양 장항으로 공동주택 1017 가구를 공급할 예정입니다. 내년에도 우수입지를 중심으로 매년 4000가구씩 총 2만 가구를 추진합니다.민간사업자가 건설을 할 예정이고, 입주시점과 분양시점의 감정가를 반영하여 공모에 참여하고, 주택도시기금의 출자를 통해 공동으로 리츠를 설립하여 임대를 운영할 예정입니다.
문제점 해결방안
그동안 문제로 제기되었던 분양시점의 고분양가를 입주 시점의 감정가 50%, 분양시점 감정가 50%를 합산하여 분양하기로 했습니다. 그럼, 상대적으로 기존보다 가격부담이 줄어듭니다. 그리고 조기분양도 가능합니다. 임대 거주자가 주택이 마음에 들면 6년 8년 단위로 조기분양을 할 수 있습니다. 다만 민특법상 장기일반민감임대주택은 10년 이상 임대가 목적이므로 특별법을 만들어 개정을 해야 합니다. 그러니깐 현행법으로는 조기 분양은 불가능합니다.
법으로 10년 장기임대를 강제한 이유는 건설사가 각종 세제와 용적률 혜택을 받고, 조기분양으로 임대주택 운영을 포기할 수 있기 때문입니다. 임대 조건의 혜택을 다 받고, 조기분양으로 판매하고, 임대 거주자에게 피해를 주고 먹튀 하는 현상을 막기 위함입니다. 그러나 분양가격 변경으로 특별법 개정이 꼭 필요한 시점입니다.
과연 성공적인 시범사업이 될 것인가
지금 주택건설 시장은 침체기입니다. 이는 생산원가가 높고, 분양가는 낮아, 건설사가 주택을 지을수록 적자가 나타나는 상황입니다. 과연 어느 민간업자가 10년 후를 내다보고, 사업에 공모할 수 있을지 의문입니다. 그리고 정부가 내놓은 2만 가구 공모는 비현실적입니다. 이렇게 많은 공공임대를 짓는 것은 찬성이지만, 적자가 예상되는데 나서는 민간 건설업자가 과연 나타날지 의문입니다.
만약 내집마련 민간임대 사업이 활성화된다면 아주 좋은 일이지만, 지금 같은 상황에서 붐이 일어난다면, 반드시 분양시점이 가격이 임대 거주자에게 큰 부담이 될 것입니다. 손해 보면서 주택을 지을 민간 건설업자는 없습니다. 이는 온전히 민간업자에게 사업을 전적으로 맡기면 안되고, 정부에 지원과 정책이 밑받침이 되어야 합니다. 진정으로 서민들의 임대주택을 원한다면 정부의 적극적이고 과감한 지원이 우선입니다. 서민도 윈 하고 민간업자도 윈 하는 정책을 정부가 지원하기 바랍니다.
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