실거주 목적 아파트 매수 임차인 계약갱신청구권 번복 말 바꾸기

실거주 목적 아파트 매수를 하였으나 이미 살고 있는 임차인이 전세 계약갱신청구권을 번복 말 바꾸기 연장하겠다고 하면 매수인은 잔금이나 지급 즉 동시 이행 거절이 정당하다는 대법원 판결이 나왔습니다. 하지만 여전히 다시 심의를 해야 합니다. 문제는 계약갱신청구권 번복입니다.

 

실거주 목적 아파트 매수

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매수자 A 씨는 실거주 목적으로 11억 원 아파트 매수 계약을 체결하였습니다. 매도자 B 씨는 C 씨의 전세 보증금 5억 원을 제외하고 총 6억 원의 계약을 체결하였고, 또 실제로 전화 통화로 임차인 C 씨가 전세 계약 연장을 하지 않겠다고 해서, 아파트 매매 계약이 체결되었습니다. 

 

매수자 A 씨는 2021년 4월에 잔금을 치르면 계약이 완료가 됩니다. 또 추가로 특약으로 임차인 C 씨가 전세 계약갱신청구권을 행사하지 않기로 특약에 넣었습니다. 그런데 잔금이 치르기 전에 임차인 C 씨가 말을 번복하였습니다. 즉 말 바꾸기를 하였습니다. 2년 계약갱신요구권을 요청하였습니다. 

 

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사건의 내용

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임차인이 전세 계약갱신 청구권을 요구하여 매수자 A 씨는 잔금을 치르지 않았습니다. 이에 아파트 주인 B 씨는 잔금을 치르지 않아 계약을 해지한다고 고지하였고, 이에 응할 수 없다고 A 씨는 소송을 하였습니다. 

 

여기서 매수자 A 씨는 실거주 목적으로 아파트를 계약하였고, 현 거주지를 매도하였습니다. 만약 잔금을 치르면 반드시 매수 아파트를 실거주해야 하는데, 임차인이 계약을 연장하였으니, 당장 살 집을 마련해야 합니다. 그래서 잔금을 치를 수 없었습니다. 즉 계약 해지를 원하는 것이 아니라 동시 이행이 가능한 시점으로 잔금 이행을 지연한 것입니다.

 

하지만 매도자 B 씨는 약속한 날짜에 잔금을 치르지 않았으니, 계약은 취소되었다고 판단하여 계약 해지를 통보하였습니다. 이에 발생하는 비용은 모두 매수자 A 씨가 지불해야 한다는 주장입니다. 법원의 판결은 어떻게 되었을까요?

 

대법원 판결

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1심은 원고 승소 판결을 하였습니다. 이유는 동시 이행이 되지 않기 때문입니다. 즉 매수자는 잔금을 치르고, 매도자는 물건을 전달해야 합니다. 동시 이행이 되어야 합니다. 물론 이 경우는 세입자가 나가는 시기가 있어, 세입자가 나가는 즉시 소유권 이전을 약속하였습니다. 여기서 원고는 매수인 A 씨입니다.

 

그런데 잔금을 치르기 전에 임차인이 전세 계약갱신요구권을 주장하였기에 동시 이행이 가능하지 않으니, 당연히 잔금을 치르지 않아도 된다는 취지입니다. 즉 원고가 승소하였습니다. 하지만 2심은 달랐습니다.

 

2심 항소심은 약속한 잔금 날짜에 돈을 지불하지 않았으므로 매매계약은 해지가 적법하다는 취지입니다. 즉 계약서 의무를 다하지 않은 매수인 A 씨의 의무 불이행이므로 계약 해지는 정당하다는 판결입니다. 즉 매매계약과 임차인 전세 계약갱신청구권은 별개로 동시 의무 사항이라는 것입니다. 그러나 대법원 판결은 달랐습니다.

 

대법원 판결은 확정적이지 않지만 일단 매도자의 계약 해지는 적법하지 않다고 판결하였습니다. 이유는 실거주 목적으로 매수한 아파트에 들어가 살 수 없기 때문에 잔금 지불을 하지 않는 것이 해지 사유는 아니라는 것입니다. 즉 매수자의 사정을 고려한 것입니다. 공평과 신의칙에 반하다는 결과입니다. 

 

다만 대법원은 심리를 항소심에서 다시 하라고 파기 환송을 하였습니다. 잔금 지급 거절이 정당한지, 또 집주인의 계약 해지에는 문제가 없는지를 다시 심사하라는 판결입니다. 하지만 잔금 지급 의무 거절은 정당하고, 계약 해지는 적법하지 않다는 것입니다. 다시 심리하라는 취지입니다. 하지만 진짜 문제는 여기에 있지 않습니다. 

 

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임차인 번복 말 바꾸기

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핵심은 임차인이 전세 계약갱신청구권을 행사하지 않겠다고 해놓고, 잔금 치르기 전에 다시 계약을 연장하겠다는 것이 문제가 되었습니다. 우리 법에는 녹취나 문서에 계약을 연장하지 않겠다고 하면 당연히 임차인은 집을 비워야 합니다. 그런데 무슨 문제인지 계약갱신청구권이 인정되었습니다. 그럼 당연히 이는 원래 매도자 집주인과 임차인의 문제입니다. 

 

이는 아파트를 매입하는 매수자 A 씨의 문제가 아닙니다. 원래 집주인 매도자 B 씨와 세입자와 원만한 계약 관계를 해소하지 않았다며 이는 당연히 매도자의 책임이거나 아니면 세입자의 책임입니다. 이 사건의 책임은 집주인 매도자와 세입자의 문제입니다. 죄 없는 매수자 A 씨는 그동안의 물질적인 정신적인 보상을 받아야 합니다. 

 

 

실거주 목적 아파트 매수

 

 

그래서 실거주 목적 아파트 매수 임차인 전세 계약갱신청구권의 문제는 매수자가 아닌 매도자와 세입자의 문제입니다. 법원이 당연히 집주인의 과실을 인정하여 그에 상응하는 금전적 보상을 해야 합니다. 만약 세입자에게 문제가 있었다면 당연히 퇴거가 원칙입니다. 이 사건의 핵심은 매수자와 매도인 관계가 아니라, 집주인과 세입자의 문제입니다. 문제의 포인트를 정확히 집어주시기 바랍니다. 

 

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