계약갱신청구권 거절 실거주 허위 손해배상

임대차 3법에 의하면 임차인은 2년 연장 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 다만 집주인이 실거주를 한다면 청구권은 거절될 수 있습니다. 그러나 실거주가 거짓이거나 허위가 드러나면 임대인은 임차인에게 상응하는 손해배상을 해야 합니다. 

 

계약갱신청구권

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• 임차인은 2년을 살고 추가로 2년을 더 연장할 수 있습니다. 이를 갱신청구권이라 합니다.
• 2년 연장 1회만 사용이 가능하고 계약 만료 2개월 이전에는 통보해야 합니다.
• 계약이 갱신되어도 임대인은 5% 이하로 임대료를 인상할 수 있습니다. 

 

계약갱신청구권 거절 사유

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임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 아래 사유에 해당하면 가능합니다. 

• 차임을 2개월 이상 연체한 경우
• 계약자체가 허위인 경우
• 임대인의 동의 없이 전대한 경우
• 임차인이 고의 또는 과실로 일부나 전부를 파손한 경우
• 임대인이 철거나 재건축을 할 경우
• 임대인이 실거주하거나 직계존비속이 실거주를 할 경우

 

실거주 명목이 허위 거짓인 경우

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임대인이 임대료를 올리거나 임차인을 내보내기 위해 실거주한다고 거짓 통보를 하고, 제 3자에게 임대한 경우, 임대인은 상응하는 금액을 임차인에게 손해배상을 해야 합니다. 

 

손해배상액은 두 가지입니다. 

 

1. 갱신 거절 당시 보증금과 월세를 환산한 월차임의 3개월분입니다.
2. 제 3자에게 임차하고 얻은 월세에 기존 임차인의 월차임 차액에 2년 치를 손해배상합니다. 
3. 1번과 2번에서 가장 많은 금액이 손해배상액이 됩니다. 

예를 들어보겠습니다. 간단하게 기존 임차인 환산 월차임이 250만 원이고, 새로운 제3자 환산 월차임 300만 원인 경우, 1번은 3개월치 750만 원입니다. 2번은 차액 50만 원의 2년 치인 1200만 원입니다. 2번 금액이 더 많으므로 임대인은 기존 임차인에게 1200만 원을 손해배상 해야 합니다.  

 

대표적인 사례

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집주인이 임대료를 5% 이상 올리려고 했으나 임차인이 계약갱신청구권을 제시하여 못 올리게 되자, 임대인이 실거주한다면 집을 비우라고 했습니다. 그리고 임차인은 집을 비우고 다른 곳을 알아보았고, 우연히 전에 살던 집에 집주인이 아닌 다른 세입자가 살게 된 것을 알게 되었습니다. 임차인은 집주인을 고소하였습니다. 집주인은 실거주가 거짓이었고 허위인 사실이 발각되어 손해배상을 하게 되었습니다. 

 

결국 집주인이 실거주를 명목으로 임차인에게 계약갱신청구권을 거절하였고, 임대료를 올리고 다른 임차인과 계약을 하였습니다. 그러니깐 실거주는 거짓이고 허위인 사실입니다. 이런 경우는 임차인이 소송을 하면 무조건 집주인은 손해배상을 해야 합니다. 실거주가 사실상 허위이면 손해배상청구 대상이 됩니다. 

 

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