조정지역 상생임대주택 특례 양도세 비과세 조건

조정지역 상생임대주택 특례를 적용하면 주택 매도로 인한 양도세 비과세가 적용이 됩니다. 조건은 1세대 1 주택자이고, 계약 갱신에서 보증금과 임대료를 5% 이하로 올리고, 계약기간 2년을 지키면 양도소득세는 비과세로 적용이 됩니다. 

 

조정지역 상생임대주택 특례

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그러니깐 조정지역에서 주택을 매입하고, 이를 임대하면 나중에 집을 팔 경우 양도세 비과세 적용을 한다는 뜻입니다. 이는 월세 전세 집값 안정을 위한 정부의 부동산 정책으로 보면 됩니다. 다만 반드시 지켜야 할 조건이 있습니다. 

 

 

조정지역 상생임대주택

 

 

상생임대주택 특례 조건

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1. 1세대 1 주택이어야 합니다. 물론 일시적 2 주택자도 가능합니다. (참고로 대상 상생임대주택을 매도 당시 1 주택이어야 합니다.)

 

2. 직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5% 이하이어야 합니다. 5%를 넘으면 비과세 적용이 안됩니다.

 

3. 직전임대차 계약은 1년 6개월 이상, 상생임대차계약은 2년 이상을 지켜야 합니다. 

 

4. 상생임대주택은 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결한 계약만 유효합니다. (참고로 기간은 2026년 12월 31일까지 늘린 예정?) 직전 임대차계약과 혼동하면 안 됩니다.

 

5. 주택 시세는 12억 원 이하입니다. 

 

참고로 조정지역 주택에서 양도세 비과세를 받으려면 2년을 실거주해야 합니다. 하지만 상생임대주택인 경우 실거주 의무가 사라집니다.

 

 

조정지역 아파트

 

 

이런 조건을 지키지 못해 또는 착각을 하여 비과세 적용을 받지 못하는 사람들이 있습니다. 매우 안타까운 일입니다. 그럼 어떤 사례가 있는지 알아보겠습니다.

 

1가구 1주택 양도세 비과세 거주요건 보유기간 12억 원

 

비과세 혜택 못 받아

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1. 특례 기간 착오 

 

특례 기간이 현재 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지입니다. 이를 잘 몰라 상생임대주택 특례를 위해 임대료나 보증금을 5%만 올렸는데, 나중에 알고 보니 비과세 대상이 아닌 경우입니다. 

 

A 씨는 2019년 10월에 송파구에 주택을 8억 원에 매입하였습니다. 그리고 11월에 보증금 4억 원에 전세를 주었습니다. 그리고 2년 후인 2021년 11월에 재계약을 하였습니다. 보증금은 올리지 않았습니다. 그리고 2023년 12월에 10억 원에 주택을 매도하였습니다. 

 

결론은 비과세 혜택을 받지 못하고, 양도세 4900만 원을 부과하였습니다. 이유는 특례 기간에 들어가지 않았기 때문입니다. 꼭 기억하시기 바랍니다. 참고로 2026년 12월 31일까지 연장한다면 역시 기간을 잘 알아 두어야 합니다. 

 

2. 상생임대차계약 2년 이상 요건을 채우지 못한 경우

 

이 경우는 직전 임대차계약 1년 6개월 이상을 채우고, 다시 상생임대차계약 2년을 했지만 임차인의 사정으로 2년을 다 채우지 못하고 나간 경우인데, 임대인이 매도한 경우 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

 

2018년 2월 조정대상지역에 A 주택을 9억 원에 매입하였습니다. 2020년 12월 직전 임대차 계약 보증금 4억 원으로 2년을 보냈습니다. 그리고 2022년 12월에 보증금 4억 2000만 원에 상생임대차계약을 하였습니다. 그런데 임차인인 2023년 12월에 개인 사정으로 조기전출을 하였습니다. 그리고 임대인은 2024년 5월에 집을 11억 원에 매도하였습니다. 

 

이 경우는 상생임대차계약 2년을 충족하지 못해 비과세가 적용이 되지 않습니다. 하지만 임대인이 이어서 1년 이상을 같은 보증금 또는 그 이하로 계약을 했다면 비과세 적용이 됩니다. 

 

중간에 전출을 했어도, 기존 보증금과 임대료를 지키거나 혹은 낮은 가격으로 다시 계약을 하면 이전 계약과 합쳐서 계산이 됩니다. 임차인이 달라져도 상생임대차계약 2년을 충족하면 됩니다. 다만 임대인이 바뀌면 비과세 혜택은 없습니다.

 

3. 임대료 증액 착오

 

이건 실수가 잘 나지 않는 경우인데, 간혹 착각하는 경우가 있습니다. 상생임대차 계약 시 5%를 넘지 않는 인상만 하면 됩니다. 그런데 착오로 5%를 넘긴 경우 비과세 적용이 되지 않습니다.

 

김 씨는 2017년 12월에 A 주택을 10억 원에 매입하였습니다. 2020년 5월 임대차계약 임대보증금 5억 원으로 계약하였습니다. 그런데 1년 후 집값 하락으로 인해 임차인이 보증금을 낮춰달라 하여, 임대인이 1억 원을 반환하였습니다. 그리고 2022년 5월에 상생임대계약을 하였습니다. 보증금 5억 원이었습니다.

 

그리고 2024년 5월에 A 주택을 매도하였습니다. 그러나 김 씨는 양도세 비과세를 적용받지 못했습니다. 이유는 1억 원을 반환하여 사실상 보증금은 4억 원인데, 다시 계약할 때 5억 원으로 계약을 했기에, 이는 5%를 넘어선 계약이 되었습니다. 

 

 

아파트 단지 입구

 

 

조정지역 상생임대주택 특례를 적용을 받으려면 조건을 충족해야 합니다. 1 가구 1 주택(1세대 1 주택)이어야 하고 일시적 2 주택도 허용이 됩니다. 특례 기간은 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지이고, 직전 임대차 계약은 1년 6개월이 지나야 하고, 상생임대주택 계약 기간은 2년 이상이어야 합니다. 그리고 마지막으로 보증금이나 임대료 인상이 5%를 넘으면 안 됩니다. 어렵지 않죠? 그럼 꼭 양도세 비과세 혜택을 받기 바랍니다. 

 

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