윤석열 정부가 준비한 정책금융상품인 특례보금자리론 1월 30일부터 시작합니다. 장점은 DSR 규제가 없고, 연소득 제한이 없습니다. 하지만 시중은행보다 금리가 높다는 단점이 있습니다. 상품을 신청할 때 유불리를 꼭 따져봐야 합니다.
특례보금자리론 무엇인가
기존의 보금자리론에서 안심전환대출과 적격대출을 합친 대출상품을 말합니다. 최대 9억 원 이하의 주택을 구입할 수 있으며, 대출 한도는 최대 5억 원까지 가능하며, 딱 1년간 한시적으로 신청이 가능한 상품입니다.
특례보금자리론 단점은 금리
장점은 총부채원리금상환비율(DSR) 비규제와 연소득 제한이 없다는 것입니다. 하지만 금리가 일반 시중은행보다 다소 높다는 단점이 있습니다.
인터넷뱅킹 K뱅크의 아파트 담보대출 금리는 4.19~5.19%입니다. 신용등급에 따라 조금 달라지지만 아파트 담보 입장에서는 큰 차이가 없습니다. 평균 최저 금리는 4.22%입니다. 특례보금자리론 30년(4.85%)과 비교하면 0.6%가 더 낮습니다. 만약 3억 원을 대출을 받았다면 연 180만 원을 더 이자를 지급해야 합니다. 상대적으로 금리가 더 높은 단점이 있습니다.
추가 발표 - 정부가 1월26일 금리가 높다는 비판을 받아들여 연 4.25~4.55%, 우대형 4.15%~4.45%로 0.5% 포인트 낮춘다고 발표했습니다. 그래도 시중금리보다 낮다고 할 수는 없습니다.
2월24일 정부 발표 - 특례보금자리론 3월 금리 동결합니다. 기존에 일반형 4.15% ~ 4.45%, 우대형 4.05% ~ 4.35% 금리가 적용됩니다. 다만 우대금리 최대 한도 0.8% ( 사회적 배려층, 저소득청년, 신혼가구, 미분양주택 등) 감안하면 우대형 금리는 3.25% ~ 3.55%까지 내려갑니다. 다만 시중 5대 변동금리는 평균 4.53~ ~ 6.42% 입니다. 계속 하락하는 중이라, 차별성이 장점인 금리가 거의 비슷한 수준이 될 것 같습니다.
2023년 4월2일 현재 시중은행 금리가 3%대입니다. 국민은행, 하나은행, 우리은행, 노협 등 5대 은행의 주택담보대출 금리는 3.66 ~ 5.85% 입니다. 또 4월 특례보금자리 금리는 동결 되었습니다. 금리가 역전 당했습니다. 다만 DSR 미적용은 여전히 장점입니다. 앞으로도 특례보금자리론은 5대 시중은행과 카카오뱅크 주담대 금리에 따라 금리 단점이 커질 것으로 보입니다.
우대금리 장점
금리가 불리하다는 단점이 있지만, 우대금리를 잘 활용하면, 어느 정도 이익을 볼 수 있습니다.
6억 원 이하의 주택을 매입한다면 사회적배려층은 0.4%, 신혼가구 0.2%, 미분양주택 0.2%, 저소득청년 0.1% 우대금리를 받을 수 있습니다. 중복도 가능합니다. 최대 0.8%까지 우대금리를 적용받을 수 있습니다. 그럼 최대 연3.25 ~ 3.55%까지 금리를 낮출 수 있습니다. 우대금리에 해당되는 사람이라면 시중은행에서 대출을 받는 것보다 더 효율적인 대출상품이 되겠습니다.
대출한도
특례보금자리론의 장점은 대출한도가 높다는 것입니다. 기존의 40%에서 56%까지 대출이 가능합니다. 그러니깐 대충 9억 원 주택을 매입할 때, 최대 대출은 5억까지 가능합니다. 물론 DSR 규제 없고요, 연소득 제한 없습니다. 같은 조건에서는 시중은행은 3억 4천만 원까지 대출이 가능합니다. 1억 6천만 원 더 대출을 받을 수 있습니다. 물론 소득에 상관이 없어도 이자를 상환할 정도의 소득을 감안하는 것이 좋습니다.
또 중도 상환을 하고, 다른 상품으로 갈아타도 수수료는 면제가 됩니다. 다만 특례보금자리론에서 다른 은행으로 갈아타려면 DSR규제를 받아야 하고, 소득이 늘어나야 하는 어려움이 있습니다. 꼭 참고하시기 바랍니다.
신청방법
신청방법은 주택금융공사와 시중은행 국민은행, 농협, 우리 신한, 기업 등이 가능합니다. 온라인 신청은 한국주택금융공사 홈페이지에서 가능합니다. 그동안 DSR규제와 소득 부족으로 대출을 받지 못해 주택을 장만하지 못한 서민들에게 집을 장만할 기회라 생각합니다. 하지만 우대금리를 꼭 따져봐서 시중금리보다 너무 높지 않은 선에서 대출을 받기 바랍니다.
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