전세사기 예방 방법 깡통전세 보증금 반환 보증보험 최우선변제금 보험료

임차인이 계약이 끝나 보증금을 돌려받지 못하는 전세사기가 갈수록 많아지고 있습니다. 대체로 깡통전세로 보고 있습니다. 예방 방법은 시세가 얼마인지 알아야 하고, 임대인의 신용 확인이 필요하며, 보증금 반환보증 보험에 가입하는 것이 좋습니다. 또 혹시나 하는 최우선변제금도 확인하셔야 합니다. 

 

전세사기 예방 방법

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보증금이 실제 집값보다 높은 경우, 주택이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있습니다. 또 집주인이 파산을 하여 채무 불이행 상태가 되는 경우입니다. 

 

물론 이중계약 사기도 포함이 되지만 오늘은 깡통전세에 대해서 알아보겠습니다. 대체로 시세를 확인하기 어려운 신축 빌라, 오피스텔이 대상입니다. 

 

 

전세사기 취약한 빌라 오피스텔

 

 

아파트 경우는 워낙 고가이고, 주변 시세가 뚜렷해서 속는 경우는 드뭅니다. 가짜 중개인 때문에 사기를 당하는 경우도 있습니다. 

 

결국 계약 기간이 끝났는데, 보증금을 돌려주지 않으면 전세사기가 되는 것입니다. 고의적인 지연, 파산 신청 등 다양한 방식으로 보증금 반환을 거부합니다. 어떻게 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

 

서울 오피스텔 월세 보증금 전세 급등 이유 빌라 전세사기

 

예방 방법

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먼저 계약 전에 임차인에 대해서 알아봐야 합니다. 등기부등본을 통해서 물건에 대출, 근저당은 없는지 파악해야 합니다. 또 건물은 물론이고 세금 체납도 알아야 합니다. 국세 지방세 등등, 실제로 지급 능력이 있는지가 중요합니다. 

 

하지만 현재 세금 체납 정보는 해당 건물만 가능합니다. 그래도 일단 해당 건물에 국세 지방세 납부 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 

 

시세를 알아야 합니다. 해당 건물의 시세가 얼마인지, 주변 시세는 얼마인지를 알아야 합니다. 보증금이 시세보다 너무 터무니없이 높지 않은지를 파악해야 합니다. 이는 정부 및 민간 시세 조회 사이트를 활용하는 것이 좋습니다. 

 

전세보증금 반환보증 보험에 가입하시는 것이 좋습니다. 일단 가입 조건에 해당이 되는지, 그리고 임대인 즉 집주인이 가입을 허용하는지 확인해야 합니다. 가입이 되지 않는다면 물건을 신중하게 고려해야 합니다. 

 

혹시나 경매에서 우선순위를 받기 위해, 전입신고, 확정일자는 필수로 등록해야 합니다. 조금이라도 늦으면 순위가 낮아져서, 경매로 넘어가는 순간 보증금을 상당수 떼일 수 있습니다. 

 

 

다세대 주택 빌라

 

 

대체로 보증금은 매매가 대비 80% 이하가 되어야 합니다. 그 이상이면 위험한 물건이라 할 수 있습니다. 특히 시세를 파악하기 어려운 신축 빌라나 오피스텔을 각별히 주의해야 합니다. 

 

유용한 사이트

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국토교통부 전세사기 피해 지원센터가 있습니다. 피해자들은 법률 상담과 구제 지원을 받으시기 바랍니다. 관련 문의는 국토교통부 콜센터 1599-0001입니다. 

 

사기 예방 종합 포털 사이트에 접속하여서, 집값 시세를 알아보는 것이 중요합니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템, 한국부동산원 전세가율 조회, HUG 주택도시보증공사 보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인, 서울시 안심전세 앱에서 시세 조회가 가능합니다. 

 

보증보험에 가입을 못할 시 최우선변제금 확인이 필요합니다. 최우선변제금은 보증금을 받지 못한 경우 임차인을 보호하기 위해 만들어진 제도입니다. 

 

집이 경매로 넘어간 경우, 소액 임차인이 먼저 일정 금액을 보상받을 수 있는 권리를 말합니다. 다만 서울지역, 과밀억제권역, 광역시, 기타 지역에 따라 소액임차인 기준 보증금 한도와 최우선 변제금액 한도가 다릅니다. 

 

예를 들어 서울에 경우는 보증금이 1억 5000만 원 이하이면 최우선변제금은 최대 5000만 원입니다. 최근 논란이 되고 있는 인천의 경우는 보증금 1억 원 이하 한도에서 4000만 원까지 변제가 가능합니다. 

 

 

지역별 최우선변제금 한도 2024년 기준

 

 

다만 최우선변제금을 받으려면 반드시 전입신고, 확정일자를 받아야 하고, 경매로 넘어가야 받을 수 있습니다. 경매 낙찰 후 최우선변제금을 받을 수 있습니다. 

 

지역별 최우선변제금 한도를 잘 확인하셔야 합니다. 보증금이 한도를 넘으면 최우선변제금은 없습니다. 

 

정리하면 전세사기 예방 방법은 임대인의 등기부등본을 꼭 보셔서, 대출이나 근저당이 없는지, 그리고 계약 전에 세금 체납은 없는지를 확인하셔야 합니다. 물론 집주인 당사자와 직접 계약하는 것이 좋습니다. 또 반드시 시세를 확인하셔야 하고, 보증보험 가입을 반드시 추천합니다. 마지막으로 최우선변제금도 확인하시는 것이 좋습니다. 

 

참고로 보증보험료는 계약 조건에 따라 기관마다 차이가 있지만 대체로 0.1%에서 0.3% 수준입니다. 만약 보증금이 1억 원이면 대체로 13만 원, 2억 원이면 26만 원, 3억 원이면 40만 원, 5억 원이면 65만 원 정도가 됩니다. 물론 연간 비용입니다. 

 

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