깡통전세 예방 방법 부동산 시세 전세가율 알아보기

최근 부동산 가격 하락으로 깡통전세 위험이 높아졌습니다. 예방하는 방법은 전셋집에 부동산 시세을 알아봐야 하고, 또 전세가율을 잘 확인해야 합니다. 물론 국토부 실거래가 공개시스템을 이용하거나, 한국 부동산원의 부동산테크 누리집에서도 전세가율을 확인할 수 있습니다. 하지만 거래가 끊기 지금 상황에서는 크게 도움이 되지 않습니다. 그럼 어떻게 해야 하나요?

 

깡통전세 위험 얼마나 심각한가

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일반적으로 매매가보다 전세 보증금이 더 높으면 깡통전세라고 합니다. 빌라나 연립 등 다가구 다세대 주택에 많이 나타납니다. 보통 집주인이 건물을 통째로 사들인 경우가 많고, 또 건물을 담보로 대출을 받은 경우가 많아, 보증금을 돌려주지 못한 경우 임차인 세입자는 크게 손실을 볼 수 있습니다. 이는 역전세도 마찬가지입니다.

 

역전세는 전세 보증금이 지난 계약보다 떨어지는 현상을 말합니다. 현재 57% 이상 나타나고 있습니다. 올 하반기에는 75% 이상이 역전세 현상이 나타날 것으로 보입니다. 이런 문제의 원인은 바로 갭투자인 경우가 많고, 건물주가 대출을 받아 또 다른 건물을 짓거나, 다른 건물을 사는 경우가 많아서 생기는 경우입니다. 

 

깡통전세는 현재 전체 10%가 넘어가고 있습니다. 아파트는 대체로 적은 편이지만 빌라를 비롯한 연립 다가구 다세대 주택이 매우 심각합니다. 최근 일어나 인천 미추홀구 전세사기를 빙산의 일각이라는 전문가 의견이 있습니다.  

 

빌라 다가구 연립 주택

 

결국 집값이 계속 하락한다면 깡통전세와 역전세를 막을 수 없습니다. 그럼 당연히 임차인 세입자는 최우선변제금을 받거나, 아님 한 푼도 못 받고 쫓겨나는데, 이런 세입자가 엄청 많다는 것이고, 이는 곧 내수 경제의 타격과 국가 경제의 큰 위험이 될 수 있습니다.

 

전세사기 최우선변제금 무이자대출 보증금 5억원

 

깡통전세 예방 방법

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우선 정부가 제시한 예방 방법은 전세가율을 확인하는 것입니다. 보통 전세가율이 80% 이상이면 위험하다고 볼 수 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 자신이 살 집에 매매 전세 시세를 확인하여, 전세가율이 얼마인지 알아봅니다. 그럼 앞으로 집값 변동에 따른 손실이 없을지를 판단합니다. 

 

또 한국부동산원의 부동산테크 누리집에서도 지역별로 전세가율을 확인할 수 있습니다. 원하는 지역을 선택하면 전세가율을 확인할 수 있습니다. 그럼 최근 거래 가격과 함께 전세가율을 자세히 볼 수 있습니다. 

 

인터넷 전세가율 정보 믿지 말아라

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정부가 시행하고, 서울시가 시행하고, 각종 부동산 협회가 시행하는 실거래가 전세가율 정보는 다 믿을 수 없습니다. 왜냐하면 최근 실거래가가 거의 없기 때문입니다. 지금처럼 집값이 떨어지는 상황에서는 거래가 거의 없습니다. 거기다 주변 시세를 살피는 것이 중요하기 하지만 자신의 살려는 집이 신축이라면 집값 확인은 거의 불가능합니다. 그럼 어떻게 해야 하나?

 

깡통전세 역전세를 막으려면 인터넷 정보나 나라에서 또는 단체에서 제공하는 정보를 믿지 마시고, 직접 전세 살 집 지역에 실제 가격을 발로 뛰어서 확인해야 합니다. 무척 힘든 상황입니다. 인터넷으로 버튼 몇 번 누르면 나오는 정보를 일일이 찾아가서 시세를 확인해야 하니, 바쁜 직장인에겐 여간 어려운 점이 아닐 수 없습니다. 그래도 주변 부동산에 가서 집값을 확인해야 합니다. 그리고 중요한 하나 더! 앞으로 집값이 떨어질지 오를지를 예상해야 합니다. 계속 떨어질 것이라고 판단하면 단순히 전세가율 80%도 위험할 수 있습니다. 

 

결국 깡통전세 역전세를 막으려면 직접 발로 뛰어서 주변 시세를 확인해야 하고, 또 앞으로의 경제를 두루 살펴서 집값이 향방을 예측해야 합니다. 물론 어렵습니다. 하지만 적게는 수천만 원 많게는 수억원인 전세 보증금을 그냥 날릴 수는 없지 않겠습니까! 직접 뛰어서 알아보고, 집값이 전망을 꼭 확인하여 전세가율 80% 이하의 전세를 얻기를 바랍니다. 사실 개인적으로 전세가율은 60%가 가장 적당하고 안전하다고 생각합니다. 

 

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