임대사업자 보증보험 미가입 계약 해지 손해배상

등록 임대사업자 보증보험 미가입 시 임차인이 계약 해지와 손해배상을 청구할 수 있도록 민간임대주택 특별법 개정안이 발표되었습니다. 그동안 임대인 보증보험 가입이 의무화되었으나, 실제로 가입하지 않아, 깡통전세로 임차인이 보증금을 받지 못하는 사례가 많았습니다. 

 

등록 임대사업자 보증보험 가입 의무화

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등록된 임대인이 보증보험에 가입하는 것이 2021년 8월에 의무화되었습니다. 가입하지 않으면 과태료가 보증금에 10%에 달합니다. 하지만 단속이 거의 없어서, 사실상 유명무실한 법입니다. 그래서 정부는 임대인이 의무적으로 가입하지 않으면 임차인이 일방적으로 계약을 해제 또는 해지를 할 수 있고, 필요에 따라서는 손해배상도 청구할 수 있습니다. 2023년 6월 말부터 시행 예정입니다.

 

임대주택가격 산정방법 

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기존에는 임대 주택가격을 감정평가액으로 우선 산정하였습니다. 그러나 임대인과 감정평가사가 결탁하여 부풀려 평가액을 높여 보증금액을 높이는 문제가 있었습니다. 그럼 임차인이 실제 임대 보증금보다 더 많은 금액을 내는 꼼수가 있었습니다. 고의로 깡통전세를 만드는 경우입니다. 

 

그래서 앞으로는 1번 공시가격, 2번 실거래가 3번 감정평가액 순으로 적용합니다. 공시가격에 140%에서 보증금을 산정하고, 그다음에 주변 실거래가를 참고합니다. 다만 신축 빌라나 다세대의 경우 공시가격 정보가 부족하고, 실거래가가 없으면 마지막으로 감정평가액으로 산정합니다. 다만 한국감정평가사협회에서 추천한 감정평가법인이 평가한 감정평가액만 인정합니다. 

 

사실 등록된 임대사업자가 보증보험을 가입하지 않으면 보증금에 10% 과태료를 부과합니다. 하지만 실제로 부과되는 경우는 전체 1%도 되지 않습니다. 단속도 거의 없고, 실제로 적발되어도 최대 4500만 원을 초과하지 않습니다. 빌라왕이 462채를 보유하고도 과태료는 4500만 원만 내는 문제가 있습니다. 그러니 실제로 보증보험 의무가입이 유명무실한 법입니다. 이번에 개정된 임대차계약법에 따라 임대인의 고의 미가입을 적발하여 단순히 계약 해지 정도가 아닌 손해배상 청구와 과태료가 반드시 부과되어야 합니다. 그래야 임차인이 깡통전세나 보증금을 돌려받지 못하는 사례를 사전에 막을 수 있습니다. 

 

임대사업자 보증보험 의무가입 과태료 4500만원

임차권등기 전세금 지연이자 청구

전세사기 피해 확인서 발급 신속 지원

임차권등기명령 급증 세입자 보증금 못 받아

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